La question revient à chaque AGO de juin : "Est-ce que ma SCI doit déposer ses comptes annuels à l'INPI ?" Cette confusion vient du fait que la plupart des SCI ne sont pas tenues de publier leurs comptes, mais que certaines le sont — et que les sanctions pour défaut de dépôt peuvent atteindre 1 500 € par mois de retard. Voici le tri précis.
Quelles SCI doivent déposer leurs comptes annuels sur l'INPI ?
L'obligation de dépôt des comptes annuels sur le Guichet Unique INPI s'applique aux sociétés commerciales au sens du code de commerce. Une SCI est par défaut civile, donc hors champ. Mais 3 cas la basculent dans l'obligation :
1. SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés (IS)
C'est le cas le plus fréquent. Quand une SCI opte pour l'IS (typiquement pour déduire ses charges réelles et amortir l'immobilier), elle devient soumise aux obligations comptables et de publicité des sociétés commerciales. Conséquence directe : dépôt obligatoire des comptes annuels chaque année sur l'INPI, dans les 7 mois suivant la clôture de l'exercice (soit avant le 31 juillet pour un exercice clos au 31 décembre).
2. SCI exerçant une activité commerciale habituelle
Une SCI qui pratique de la location meublée à titre habituel, de la sous-location commerciale ou des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage) peut être requalifiée comme société commerciale par son objet. Même sans option IS, elle tombe alors dans l'obligation de dépôt.
3. SCI dépassant les seuils de la grande entreprise
Une SCI qui dépasse 2 des 3 seuils suivants (8 M€ de chiffre d'affaires, 4 M€ de bilan, 50 salariés) bascule en obligation de dépôt, peu importe son régime fiscal. Cas rare en pratique pour une SCI familiale.
Délai et procédure de dépôt
Pour les SCI concernées, le calendrier est strict :
- Tenue de l'AGO dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice (donc avant fin juin pour une clôture au 31 décembre)
- Dépôt des comptes dans le mois suivant l'AGO sur le Guichet Unique INPI
- Documents à fournir : bilan, compte de résultat, annexes, PV d'AGO, proposition d'affectation du résultat, rapport de gestion si applicable
L'INPI génère ensuite une synthèse PDF récapitulative qui doit être signée électroniquement avec une signature qualifiée eIDAS avant validation finale. Plus de détails dans notre guide complet sur le dépôt des comptes annuels INPI.
Comment signer la synthèse INPI d'une SCI en 2 minutes ?
Le gérant de la SCI (ou son mandataire dûment habilité) doit signer la synthèse INPI. Trois options sont possibles :
- FranceConnect+ : gratuit mais souvent en panne (cf. notre article FranceConnect+ ne fonctionne pas)
- Notaire : 80 à 150 € avec déplacement
- Prestataire en ligne qualifié eIDAS : 29 € en 2 minutes, sans déplacement
La 3ème option couvre 100% des cas, et la signature est immédiatement acceptée par le Guichet Unique. C'est ce que propose SignerSynthèse.fr pour les comptes annuels : vous téléversez le PDF de synthèse, vérifiez votre identité par PVID certifié ANSSI, et la signature qualifiée est apposée par Universign (prestataire EU Trust List).
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Signer la synthèse comptes annuels →Demande de confidentialité des comptes
Bonne nouvelle pour les SCI obligées de déposer : elles peuvent demander que leurs comptes soient non publics. La demande de confidentialité est ouverte si l'une de ces conditions est remplie :
- Moins de 50 salariés et moins de 12 M€ de chiffre d'affaires et moins de 6 M€ de bilan (microentreprises et petites entreprises)
- Le dépôt reste obligatoire mais les comptes ne sont pas accessibles aux tiers (concurrents, prospects). Seules les administrations (impôts, URSSAF, juge) peuvent y accéder.
La demande de confidentialité se fait au moment du dépôt, pas après. Cochez la case dédiée dans le parcours INPI.
Sanctions en cas de défaut de dépôt
Le code de commerce prévoit une amende de 1 500 € par infraction, doublée en cas de récidive. Le greffe peut aussi prononcer une injonction de déposer sous astreinte journalière. Au-delà du financier, l'absence de dépôt peut bloquer :
- Toute modification statutaire ultérieure (changement de gérant, transfert de siège)
- L'obtention de financements (les banques vérifient le dépôt)
- La cession de parts sociales (l'acquéreur exige les comptes à jour)
Mieux vaut donc signer et déposer dans les délais, même si l'amende paraît supportable.
FAQ : comptes annuels SCI INPI
Une SCI familiale à l'IR doit-elle déposer ses comptes ?
Non, sauf cas exceptionnels (activité commerciale, dépassement des seuils grande entreprise). La majorité des SCI familiales à l'IR n'ont aucune obligation de dépôt INPI.
Combien coûte le dépôt des comptes sur l'INPI ?
Le dépôt en lui-même est gratuit. Vous payez uniquement la signature électronique qualifiée (29 € chez SignerSynthèse.fr) si vous passez par un prestataire en ligne.
Que faire si j'ai déposé mes comptes avec une signature non qualifiée ?
Votre synthèse sera refusée. Il faut re-signer avec une signature qualifiée eIDAS et redéposer. Le délai initial est considéré comme respecté si vous avez déposé une 1ère fois dans les temps.
Mon expert-comptable peut-il signer à ma place ?
Non, sauf s'il dispose d'un mandat express pour signer au nom du gérant. La signature INPI exige la qualité de représentant légal ou mandataire habilité. Un simple mandat fiscal ne suffit pas.