La SCI familiale reste le véhicule juridique préféré des Français pour gérer un patrimoine immobilier en famille : achat à plusieurs, transmission anticipée aux enfants, optimisation fiscale. Mais la création est plus encadrée qu'un investissement en direct. Voici la procédure 2026 sur le Guichet Unique INPI.
SCI familiale : c'est quoi exactement ?
Une SCI familiale est une société civile immobilière constituée entre membres d'une même famille (jusqu'au 4e degré inclus : parents, enfants, frères/sœurs, oncles/tantes, cousins). Elle permet de :
- Acheter à plusieurs un bien immobilier en mutualisant les apports
- Faciliter la transmission par donation de parts (plutôt que du bien lui-même)
- Éviter l'indivision et ses blocages décisionnels
- Optimiser fiscalement (option IS pour amortissement, ou IR pour transparence)
La SCI est dite "familiale" uniquement par les liens entre associés. Juridiquement, c'est une SCI classique. La déclaration au Guichet Unique INPI est identique à celle de toute SCI.
Étape 1 : rédiger les statuts
Les statuts sont le socle juridique de votre SCI. Ils doivent contenir :
- Dénomination sociale (nom de la SCI, ex: "SCI Famille Dupont")
- Siège social (adresse, souvent le domicile du gérant)
- Objet social (acquisition, gestion, location d'immeubles — formule large recommandée)
- Durée (max 99 ans, souvent retenu)
- Capital social (minimum 1 € théorique, mais on conseille 500 à 1500 € pour crédibilité bancaire)
- Apports de chaque associé (en numéraire ou en nature)
- Identité du gérant ou des co-gérants
- Règles de majorité pour les décisions (souvent unanimité ou 2/3)
- Cession de parts (clause d'agrément des associés)
Les statuts doivent être signés par tous les associés. Vous pouvez utiliser un modèle gratuit (sur LegalStart ou Service-Public) ou faire rédiger par un notaire (~600 € pour SCI familiale).
Étape 2 : déposer le capital
Pour les apports en numéraire, déposez les fonds sur un compte bloqué :
- Banque traditionnelle : 50 à 150 € de frais, délai 5-10 jours
- Banque en ligne (Qonto, Shine) : gratuit ou 50 €, délai 24-48h
- Notaire : inclus si vous le mandatez pour la création
L'établissement vous remet une attestation de dépôt indispensable pour la suite.
Étape 3 : publier une annonce légale
L'annonce légale est obligatoire. Elle se publie dans un journal habilité du département du siège social. Coût : 120 à 180 € selon le département.
Vous pouvez le faire en ligne (LegalStart, Annonces Légales, Le Petit Journal des annonces) en 10 minutes.
Étape 4 : déposer le dossier sur le Guichet Unique INPI
- Connectez-vous à procedures.inpi.fr
- Cliquez sur "Déposer une formalité" → "Création d'entreprise"
- Choisissez "SCI" dans le type de société
- Renseignez toutes les informations : dénomination, siège, capital, associés, gérant
- Joignez les pièces obligatoires :
- Statuts signés par tous les associés
- Attestation de dépôt du capital
- Attestation de parution de l'annonce légale
- Pièce d'identité du gérant + justificatif de domicile (siège social)
- Déclaration de non-condamnation et filiation du gérant
- L'INPI génère la synthèse PDF
- Signez avec une signature qualifiée eIDAS
- Validez — la SCI est immatriculée et le KBIS disponible sous 24-72h
Pourquoi la signature qualifiée eIDAS est obligatoire
Comme toute création d'entreprise INPI, la synthèse doit être signée avec une signature qualifiée. Pour les SCI familiales avec dirigeant étranger, voir notre article signer la synthèse INPI sans CNI française.
Créer votre SCI familiale ? Signez en 2 minutes.
Signature qualifiée eIDAS conforme INPI, taux d'acceptation 100%. Pas de notaire requis.
Signer la création SCI →Coût total réel d'une création SCI familiale
- Rédaction des statuts : 0 € (modèle gratuit) à 600 € (notaire)
- Dépôt du capital : 0 à 150 € (selon banque)
- Annonce légale : 120 à 180 €
- Frais greffe (immatriculation) : ~70 €
- Signature qualifiée : 29 € chez SignerSynthèse.fr
Total ~430 à 1000 € selon que vous faites tout en autonomie (430 €) ou que vous passez par un notaire pour les statuts (1000 €+).
FAQ : SCI familiale 2026
Qui peut être associé d'une SCI familiale ?
Tout membre de la famille jusqu'au 4e degré inclus (parents, enfants, frères/sœurs, neveux/nièces, cousins germains). Le qualificatif "familial" est juste un usage : aucune obligation légale stricte.
Un mineur peut-il être associé ?
Oui. Un enfant mineur peut détenir des parts via ses parents (administration légale jusqu'à 18 ans). Très utilisé pour transmettre tôt et profiter des abattements fiscaux renouvelés tous les 15 ans.
Faut-il un notaire pour créer une SCI familiale ?
Non, sauf si vous apportez un bien immobilier au capital (apport en nature immobilier). Dans ce cas, le notaire est obligatoire pour rédiger l'acte d'apport. Pour les apports en numéraire pur, vous pouvez tout faire en autonomie.
Quelle est la durée idéale d'une SCI familiale ?
99 ans est le maximum légal, le plus souvent retenu. Vous pouvez prolonger par décision d'AGE en fin de durée. Une durée plus courte peut compliquer la transmission.